Khi bắt đầu lên kế hoạch xây nhà, rất nhiều gia chủ được báo giá theo hai hình thức phổ biến: xây dựng phần thô và xây nhà trọn gói. Trong đó, xây dựng phần thô luôn là khái niệm khiến người mới xây nhà dễ… rối nhất.
Không ít người thắc mắc:
- Xây phần thô thực chất bao gồm những hạng mục nào?
- Đơn giá xây thô đã bao gồm vật tư chưa?
- Vì sao cùng diện tích nhưng mỗi nhà thầu báo giá lại khác nhau?
Thực tế, hiểu đúng về phần thô không chỉ giúp bạn dự trù chi phí chính xác, mà còn tránh được rất nhiều rủi ro về kỹ thuật và phát sinh trong quá trình thi công. Bài viết này Việt Quang Group sẽ giúp bạn nắm trọn toàn bộ bản chất của xây dựng phần thô theo cách dễ hiểu nhất – ngay cả khi bạn chưa từng xây nhà lần nào.
Xây dựng phần thô là gì? Vì sao đây là giai đoạn quan trọng nhất của ngôi nhà?
Xây dựng phần thô là giai đoạn thi công toàn bộ kết cấu chịu lực và hình dáng cơ bản của ngôi nhà, bao gồm móng, khung bê tông cốt thép, tường bao, tường ngăn và hệ thống kỹ thuật âm tường.
Xây dựng phần thô là gì? Vì sao xây dựng phần thô là giai đoạn quan trọng nhất trong thi công xây dựng nhà ở?
Nếu ví ngôi nhà như một cơ thể sống, thì phần thô chính là bộ xương và nền tảng sức khỏe. Một ngôi nhà có thể sơn sửa, thay đổi nội thất nhiều lần trong suốt vòng đời, nhưng kết cấu phần thô gần như không thể chỉnh sửa nếu đã thi công sai.
Chính vì vậy, xây dựng phần thô đóng vai trò quyết định đến độ bền, độ an toàn và tuổi thọ của công trình. Chất lượng phần thô tốt sẽ giúp ngôi nhà vận hành ổn định, hạn chế nứt vỡ, thấm nước và giảm đáng kể chi phí bảo trì, sửa chữa về sau. Đồng thời, đây cũng là nền tảng để các hạng mục hoàn thiện được thi công thuận lợi, đạt tính thẩm mỹ cao và sử dụng lâu dài
Thực tế cho thấy, không ít gia chủ lựa chọn phương án “xây nhà tiết kiệm” bằng cách cắt giảm chi phí phần thô. Tuy nhiên, chỉ sau vài năm sử dụng, công trình bắt đầu xuống cấp, phát sinh hàng loạt vấn đề kỹ thuật, khiến tổng chi phí sửa chữa thậm chí cao gấp nhiều lần so với việc làm đúng ngay từ đầu.
Xây dựng phần thô bao gồm những công việc gì?
Một gói xây dựng phần thô đúng nghĩa và đúng chuẩn không chỉ là “đổ bê tông rồi xây tường”. Nhưng không , nó là một chuỗi công việc liên hoàn, yêu cầu kỹ thuật cao và giám sát chặt chẽ ngày từ đầu. Chỉ cần một hạng mục làm sai, toàn bộ công trình phía trên đều có nguy cơ bị ảnh hưởng.
Công tác móng – nền tảng chịu lực của toàn bộ công trình
Tùy theo điều kiện địa chất và quy mô ngôi nhà, phần móng có thể được thiết kế là móng đơn, móng băng, móng cọc hoặc móng bè. Ở giai đoạn này, nhà thầu sẽ tiến hành đào đất, xử lý nền, gia công và lắp dựng cốt thép móng, sau đó đổ bê tông đúng mác theo hồ sơ thiết kế, kết hợp các biện pháp chống thấm và bảo vệ móng.
Đây là hạng mục không được phép sai dù chỉ một chi tiết, bởi toàn bộ kết cấu phía trên – từ cột, dầm đến sàn – đều “đứng” trên nền móng này. Nếu móng yếu hoặc thi công sai kỹ thuật, nguy cơ lún, nứt công trình là rất cao.
Thi công xây dựng móng nhà
Thi công khung bê tông cốt thép – xương sống của ngôi nhà
Sau khi hoàn thiện phần móng, công trình bước vào giai đoạn thi công khung bê tông cốt thép, bao gồm cột, dầm, sàn các tầng, cầu thang, ban công và sân thượng. Đây chính là “xương sống” quyết định khả năng chịu lực và độ ổn định lâu dài của ngôi nhà.
Từng thanh thép, từng lớp bê tông đều phải tuân thủ nghiêm ngặt về chủng loại, đường kính, mác bê tông và quy trình bảo dưỡng. Chỉ một sai sót nhỏ trong giai đoạn này cũng có thể dẫn đến tình trạng nứt sàn, võng dầm hoặc thấm nước, và những lỗi này gần như rất khó xử lý triệt để khi công trình đã hoàn thiện.
Thi công xây thô dựng “khung xương” cho ngôi nhà
Xây tường bao, tường ngăn – định hình không gian sống
Khi khung nhà đã ổn định, công trình tiếp tục được xây dựng hệ thống tường bao và tường ngăn phòng. Giai đoạn này không chỉ giúp định hình không gian sinh hoạt mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng cách âm, chống nóng, chống thấm và độ chính xác khi thi công các hạng mục hoàn thiện như ốp lát hay lắp đặt nội thất.
Thợ thi công xây tường bao tầng lầu
Lắp đặt hệ thống kỹ thuật âm tường
Một gói xây dựng phần thô tiêu chuẩn cũng bao gồm việc lắp đặt hệ thống điện nước âm tường và âm sàn. Các đường ống cấp – thoát nước, ống điện, vị trí chờ thiết bị vệ sinh và máy lạnh sẽ được bố trí sẵn theo thiết kế.
Việc thi công hệ thống kỹ thuật ngay từ giai đoạn phần thô giúp hạn chế tối đa việc đục phá về sau, giảm phát sinh chi phí và đảm bảo tính thẩm mỹ khi bước sang giai đoạn hoàn thiện.
Chi phí xây dựng phần thô bao gồm những gì?
Chi phí xây dựng phần thô là nội dung khiến rất nhiều gia chủ dễ hiểu nhầm, đặc biệt là những người xây nhà lần đầu. Không ít trường hợp cho rằng “xây thô là đã xong gần hết”, nhưng khi bước vào giai đoạn hoàn thiện mới phát hiện ra nhiều hạng mục chưa được tính trong báo giá ban đầu.
Trên thực tế, chi phí xây dựng phần thô thường bao gồm toàn bộ chi phí nhân công thi công, cùng với các loại vật tư thô cơ bản như xi măng, cát, đá, sắt thép và gạch xây. Bên cạnh đó, báo giá xây thô của các nhà thầu uy tín còn tính đến chi phí quản lý, giám sát kỹ thuật, nhằm đảm bảo công trình được thi công đúng bản vẽ và tiêu chuẩn kỹ thuật.
Đơn giá xây nhà phần thô tại TPHCM năm 2026
Tuy nhiên, gia chủ cần lưu ý rằng xây dựng phần thô không bao gồm các hạng mục hoàn thiện. Các công việc như sơn nước, ốp lát gạch, lắp đặt thiết bị vệ sinh, đèn trang trí hay nội thất đều sẽ được tính riêng hoặc nằm trong gói xây dựng hoàn thiện, xây nhà trọn gói. Việc hiểu rõ phạm vi công việc trong chi phí xây dựng phần thô sẽ giúp bạn so sánh báo giá một cách chính xác, tránh tình trạng thấy giá rẻ nhưng thiếu hạng mục, dẫn đến phát sinh chi phí lớn trong quá trình thi công về sau.
Những yếu tố làm chi phí xây nhà phần thô chênh lệch
Thực tế cho thấy, không có hai công trình xây dựng nào hoàn toàn giống nhau. Vì vậy đơn giá xây nhà phần thô cũng không thể áp dụng một con số cố định cho mọi trường hợp. Chi phí phần thô có thể chênh lệch đáng kể tùy thuộc vào nhiều yếu tố khác nhau, từ quy mô công trình cho đến điều kiện thi công thực tế.
Diện tích và quy mô xây dựng
Đây là yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí xây dựng. Khi nhà càng lớn, tổng chi phí càng cao, nhưng đơn giá trên mỗi m2 có giảm nhờ tối ưu công nhân, vật tư và tiến độ thi công. Ngược lại, những công trình nhỏ lẻ đôi khi lại có đơn giá/m2 cao hơn do diện tích và quy mô nhỏ khó tối ưu về mặt chi phí.
Kết cấu và loại móng
Nhà có tầng hầm, móng cọc sâu hoặc kết cấu phức tạp sẽ cần nhiều vật tư và kỹ thuật thi công hơn, dẫn đến chi phí cao hơn so với nhà móng đơn, kết cấu cơ bản.
Điều kiện thi công thực tế
Nhà trong hẻm nhỏ, khu dân cư đông đúc hoặc khó vận chuyển vật tư sẽ phát sinh thêm chi phí vận chuyển, che chắn và tổ chức thi công. Những yếu tố này sẽ tác động trực tiếp lên đơn giá xây dựng phần thô.
Thời điểm xây dựng
Giá sắt thép, xi măng và các loại vật tư xây dựng có thể biến động theo thị trường, đặc biệt trong những giai đoạn cao điểm xây dựng, khiến chi phí phần thô tăng hoặc giảm theo từng thời điểm.
Chính vì vậy, để có con số sát thực tế, gia chủ nên tham khảo bảng báo giá xây dựng nhà phần thô chi tiết, được bóc tách rõ từng hạng mục và khảo sát trực tiếp theo điều kiện công trình.
Cách tính chi phí xây dựng phần thô theo m2 dễ hiểu nhất
Hiện nay, chi phí xây dựng phần thô thường được các nhà thầu tính dựa trên tổng diện tích xây dựng nhân với đơn giá xây thô trên mỗi mét vuông. Cách tính này giúp gia chủ dễ hình dung ngân sách tổng thể ngay từ đầu, đồng thời thuận tiện khi so sánh báo giá giữa các đơn vị.
Chi phí xây thô thường được tính theo công thức:
Chi phí xây dựng phần thô = Tổng diện tích xây dựng x Đơn giá xây thô/m2
Trong đó, diện tích xây dựng được quy đổi theo hệ số cho từng hạng mục, cụ thể:
- Móng: 30 – 50%
- Tầng trệt: 100%
- Lầu: 100%
- Sân thượng: 50 – 70%
- Mái: 30 – 50%
Lưu ý: Các hệ số này có thể thay đổi tùy theo loại móng, kết cấu mái và thiết kế cụ thể của từng công trình. Quý vị có thể tham khảo bảng quy đổi sau:
Cách tính diện tích xây dựng nhà phần thô
Ví dụ thực tế: Quý vị có ngôi nhà phố 1 trệt 2 lầu, diện tích sàn 60m2.
- Tổng diện tích quy đổi khoảng 240 – 260m2
- Đơn giá xây thô trung bình: 3.500.000 – 3.900.000đ/m2
⇒ Chi phí phần thô dự kiến dao động từ 840 – hơn 1 tỷ đồng, tùy thiết kế và điều kiện thi công.
Có nên tự thuê nhân công xây phần thô để tiết kiệm chi phí?
Nhiều gia chủ cho rằng tự thuê nhân công xây phần thô sẽ giúp tiết kiệm chi phí so với thuê nhà thầu trọn gói. Tuy nhiên, trên thực tế, phương án này tiềm ẩn khá nhiều rủi ro nếu gia chủ không có kinh nghiệm xây dựng và thời gian theo sát công trình.
Việc tự thuê thợ thường gặp các vấn đề như:
- Khó kiểm soát chất lượng thi công, đặc biệt ở các hạng mục kết cấu quan trọng
- Không có kỹ sư giám sát chuyên môn, dễ xảy ra sai sót kỹ thuật
- Tiến độ thiếu ổn định, dễ phát sinh chi phí sửa chữa và khắc phục về sau
Chính vì vậy, thuê nhà thầu xây dựng phần thô uy tín, có hợp đồng rõ ràng, dự toán minh bạch và chính sách bảo hành kết cấu vẫn là lựa chọn an toàn và hiệu quả hơn về lâu dài, nhất là với các gia chủ xây nhà lần đầu.
Những câu hỏi thường gặp khi xây dựng phần thô
1. Xây dựng phần thô mất bao lâu?
Thời gian thi công phần thô thường dao động từ 2–4 tháng, tùy theo quy mô công trình, số tầng, loại móng và điều kiện thi công thực tế. Nhà có tầng hầm hoặc vị trí thi công khó có thể kéo dài hơn.
2. Xây dựng phần thô có được bảo hành không?
Các nhà thầu xây dựng chuyên nghiệp thường có chính sách bảo hành kết cấu từ 5–10 năm, áp dụng cho các hạng mục như móng, cột, dầm, sàn. Gia chủ nên kiểm tra kỹ điều khoản bảo hành trong hợp đồng trước khi ký kết.
3. Có thể chuyển từ xây dựng phần thô sang xây nhà trọn gói không?
Hoàn toàn có thể. Trên thực tế, nhiều gia chủ sau khi xây phần thô đã lựa chọn chuyển sang gói xây dựng trọn gói để tiết kiệm thời gian, công sức và đảm bảo tính đồng bộ trong quá trình hoàn thiện.
Tham khảo bảng báo giá xây dựng phần thô mới nhất
Để có con số cụ thể và sát thực tế, bạn nên tham khảo bảng báo giá xây dựng nhà phần thô mới nhất, trong đó thể hiện rõ từng hạng mục, chủng loại vật tư và cam kết không phát sinh chi phí. Việc nắm rõ báo giá ngay từ đầu sẽ giúp bạn chủ động ngân sách và tránh những rủi ro không đáng có trong quá trình thi công.
Việt Quang Group – Công ty xây dựng phần thô TPHCM
Xây dựng phần thô không chỉ là một hạng mục trong quá trình xây nhà, mà là nền móng quyết định giá trị lâu dài của cả công trình. Hiểu đúng – làm đúng ngay từ đầu sẽ giúp bạn:
- Tiết kiệm chi phí về sau
- An tâm sử dụng lâu dài
- Tránh rủi ro kỹ thuật khó khắc phục
Nếu bạn cần tư vấn chi tiết về xây dựng phần thô hoặc báo giá cụ thể theo diện tích và điều kiện công trình thực tế, Việt Quang Group luôn sẵn sàng hỗ trợ và đồng hành cùng bạn trong suốt quá trình xây dựng.
